6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。
棚改消息的爆出,不仅让房价抖三抖,地产企业的股票也是在之前调整的基础上顺势又跌了一把,机构真是神补刀!6月26日,股市地产股全线重挫,其中,重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%,股价更是创下3个月以来新低。
货币化棚改置换为实物棚改,这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力,符合去库存的总体方向,又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑。
什么是棚改货币化?
棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然后重新安置住户;而货币化,之前重新安置补偿的是房子,现在补偿的是货币,两个拼在一起就是棚改货币化。同时,国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务,央行则创设抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。棚改从2005年开始,一直到2014年都是不温不火,直到抵押补充贷款(PSL)的出现。
抵押补充贷款流程示意图▼
我们都知道,货币化棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段。简单来说,就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁,哦,不对,是城市建设。
国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房,然后实现楼市去库存。但是政策一到地方就变了样,早期的棚改大部分还是以实物棚改为主,即以安置房的形式补偿拆迁户,但是这两年为了楼市去库存,货币化安置比率越来越高了,一二线城市虽然只有20%,但是在三四五线城市已经达到了80%,有些地区甚至达到了100%。
不同于实物棚改,货币化棚改对地方官员而言,意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。
换而言之,只要疯狂划地搞拆迁,就能从国开行里拿到足够的低息贷款,把这笔钱下发给拆迁户之后,他们只能去购买库存的商品房。
拿着巨额资金的拆迁补偿户,去楼市扫荡一圈,小县城、小镇区,盘子就这么小,资金又这么多,一下子就炒热了,开发商坐地起价,开发商也知道他们有钱,所以会继续拿地涨价卖房,而政府则利用迁拆腾出来的地,继续卖钱。
就这么一来二去,地方政府完全可以空手套白狼,让国开行的资金来溜达一圈,自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩,又通过卖地赚足了GDP,名利双收。
对于此次棚改PSL审批权限上移,对三四线城市就是利空,预计有四个方面的影响:
1.三四线城市流入资金减少,支撑三四线城市后期上涨的动力大减
2.很多城市的棚改都将由货币化安置改为实物安置,甚至有些棚改会叫停
3.按照目前棚改的进度,全国将在2020年完成棚改这项大工程,政府已经意识到了货币化安置带来的负面影响,开始有意识地控制“制造需求”,很多执行力度比较大的省市,库存已经没有那么严重了,完美地实现了“去库存”。棚改完成之日,就是三四线城市暴雷之时
4.很明确的是,三四线城市大利空来临,经过两年的疯涨,很多处于高位的三四线城市风险更大了。
简阳目前的高房价,即使再涨也只是纸面财富,越是晚入市,今后越不好转手。所以还是奉劝各位,炒房需谨慎!对于刚需用户来说,只能默默地为你们祝福了!