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发表于 2020-11-23 11:02
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IP:四川省成都市 电信
近年来房地产话一直来都是我们生活中绕不开的话题，那么我们来讨论一下如果买房不是用来自住的，而是用来炒卖的，我们来算一算，在现行的税收政策及利率条件下买房，假设我们购买100平方米，每平方米单价10000元的二手普通商品房，贷款７成，1年后卖掉，1年的增值必须达到多少后才能不亏？
（利息契税以文章发布时为准）
一、买房
１、房价：100平米*10000元=100万元；
２、契税2%：100万元*2%=20000元；
３、印花税0.05%：100万元*0.05%=500元；
４、交易手续费、配图费、权证印花税、权证登记费等合计：405元；
５、中介费1%（买卖双方各收1%）：100万元*1.0%=10000元；
６、总费用：=20000元+500元+405元+10000元=30905元 ；
７、买房总支出（维修基金未在此计入）：100万元+30905元=1030905元。
二、年度费用
１、贷款利息：贷款70%，贷款15年，基准利率7.83%，下浮15%，实际利率约6.66%：贷款利息：100万*70%*6.66%=46620元。
２、贷款保险费：81.2每万元*贷款额：100万元*70%*81.2/万元=5684元；
３、物业费：假设每平米每月1元，则一年的费用=100*1*12=1200元；
４、维修基金利息损失：假设按5%计算，100万元*5%=5万元。维修基金属押金性质，无本金顾虑，但有利息损失（见下）；
５、利息损失：此项为机会成本，即若不买房，自己的钱存在银行所产生的利息，自筹资金总数＝30万元首付款＋30905元买房总费用＋5万元维修基金＝380905元，以一年定期年利3.87%计，一年利息损失＝380905元*3.87%=14741元；
６、装修费用及其他年度费用：暂时不计；
７、年度总费用：=46620元+5684元+14741元+1200元=68245元 ；
三、卖房
１、售价：假设提价19.6%，以11960元/平米卖出，则房价：119.6万元；
２、营业税及附加5.55%：119.6万元*5.55%=66378元；
３、个人所得税1%：119万元*1%=11960元；
４、交易手续费：每平米3元，计300元；
５、中介费1.5%：119万元*1.5%=17940元；
６、卖房税费合计：96578元。
７、卖房总收入：119.6万元-96578元=1099422元。
四、投资收益
投资收益=1099422-1030905-68245=272元 （基本持平）
通过以上的计算可见，当我们用100万元购买100平米，单价10000元/平米的普通商品房，一年后其单价需达到11960元/平米，才可不亏，即房价一年的增长率到19.6%时，才能保证不亏。
以上的计算均假设购买的是普通商品房，如果是非普通商品房，由于非普通商品房的契税为3%，土地增值税0.5%，个人所得税2%，则售价须达到12280元/平米，即房价一年的增长率为22.8%，才能不亏。
需要说明的是：
１、以上均假设无法提供房屋原值发票，如能提供房屋原值发票，则个人所得税需按增值额的20%缴纳；
２、未考虑装修费用；
３、以成都市收费标准作参考，其他城市费用略有不同，但差别很小；
４、以上算法及数据是依据炒房人完全按照市场条件进行，即没有“走后门”的渠道。
综上所述，如果不是自住，或者不是长期投资，投资房产的风险已非常大。 |
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楼主: 我在简州等风来
楼主
